7月17号，在广州市政府官网上，发布了一个通知，即《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。其中最为人关注的是具体措施的是第一条：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。这个也被一些人解读为，广州将开启楼市巨变，彻底改变楼市命运，并宣称“从今天开始，中国的买房终于和教育资源脱钩了，没有房，小孩照样可以上学了。这绝对是一次历史创举，具体未来的影响可能远超我们的想象，但绝对是我们现在无法估量的。”
“租购同权”背后还是横亘户籍门槛
事实上，这样的解读太夸大其词了，甚至有点耸人听闻了。首先，这个方案的出台，并不是广州的创新之举，其开头也写明了：“为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》有关精神，结合我市实际，制定本方案。”
同时，租购同权也有诸多限制：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
这也意味着，户籍制度还是关键的一环，其中人才绿卡和积分入学的前置条件，也是户籍制度的衍生品或者说是过渡品，本质上还是设定了较高门槛，因为满足人才绿卡和积分入学的条件的，基本上要入广州户籍就很容易了。所以，对于很多人来说，尤其是眼巴巴地想让孩子留着身边上学的外来人口，既算不了人才，也没有够上积分条件，这个政策也只能是画饼充饥，依然遥不可及。
“租购同权”其实一直理论上施行
其实，就广州来说，理论上政策从来都是“租购同权”的，包括北京，理论上也是租房可以享受就近入学的权利，但现实如何，大家心知肚明。在北京，学生入学有明晰的排序办法，没有学区内房产的学生，排位基本上都是垫底的，如果没有户籍，可能连排位的资格都没有。
广州每年的小学摸查通告中，都可以看到，一直都有面向“租住户适龄儿童”这一项（也需要家长和孩子是在本区的户口），但现实中很难做到租住户入学，因为每一个住户的学位是唯一的（一户家庭，只有一到两个的学位名额），一旦被占用，在孩子毕业之前，是无法使用的。所以，出租屋房东基本上是不可能允许把学位让给租住户子女的，因为不仅影响到房屋的买卖（学区房学位被占用，价格上会低很多），而且租户基本上都是一年一签，很少可以六年一签的。唯一的可能就是亲戚租住或者再给房东额外的学位使用费。
当然，现在租购同权了，那么对于这些有学位却不需要的家庭来说，无疑是个福音，凭空天上掉下大馅饼了，他们可以以出租单间甚至虚假租房的形式，把学位租给需要者，获得不菲的空位租金，而且可以每六年租一次，长期从事无本万利的买卖。这种也为社会提供了更多的寻租空间，造成新的社会问题。
学区房降温还是要教育资源均等化
我们再来假设这个政策可以良好落地，实现租购同权，入学资格全面放开，那么最后结果就是广州优质学校，将人满为患，这显然不是广州特别是城中心的教育资源所能承受得了的。即使校方在压力之下，表态同意了，那么所有的学生入学就变成全都需要摇号派位，这样的结果，确实会降低学区房的附加值和期待。
但新的问题就是，优质学位，向来是稀缺品（不可能在短时间内大量增加学位，否则早就解决了学区房问题了），可越是稀缺品，越是难以利益均沾，竞争人数越多，越会哄抬价格，这是经济学的最基本规律了。所以，租购同权的最后，就是大家都想上好学校，都在周边买房租房了，适龄儿童剧增，但学位有限，最后上好学校变更难了。
其实，学区房的根源，还是教育资源分配的问题，做不到教育资源均等化，只在学区房本身来诊病，是找不到药方，根治不好病的。所以，可以很直白地判断，以后学区房的房租更贵了，你不仅买不起房子，以后连房子也租不起了。再深入的判断是：优质学位将面临更多的竞争，最后就是上好学校更难了。
从全社会层面来看，租购同权的改革意义，并没有大家想象的大。因为，在户籍限制下的租购同权，并没有没有触及以户籍制度为主的体制桎梏。租购同权，那么非户籍的租户，为什么不能享受到同权？这个逻辑依然说不通，所以它的意义，需要打对半折扣。真正上学难的，还是那些没有户籍的外来人口的子女，有广州户籍的上学一直以来并不困难，困难的是上好学校而已。所以，从这个角度来看，广州这个政策的开放度和包容度，并没有达到目前社会评价的这么高。
买了楼永远是主动，未买楼的永远在骚动
就在很多人一片欢呼的时候，我朋友圈的一个广州售楼中介小妹发了一条：“租购同权，一方面给买不起房的人自我安慰，另一方面提醒业主应该要升租了，又是典型的变相升楼价！买了楼永远是主动，未买楼的永远在骚动。”对比看来，很多人的见识确实不如售楼小姐啊。
在极端情况下，由于租客大量增多，会急剧哄抬租价，并呈持续的直线上涨，直到租房的价格，将会慢慢接近购房学区房居住功能之外的附加价值，才会停止租价上涨。那么，从楼市的角度，这其实根本不能让学区房降温，反而是促其升温了。之前很多人购买学区房也有半投资的心态，自己孩子上学毕业后，再把房子卖掉，换到更好居住环境的新房子大房子。那现在自己使用完，完全不用卖了，可以把未占用学位房子高价出租，将会更快地收回之前的买房投资。这样，是不是更对推动大家去热炒学位房了？
另外，从有入学需求的家庭的角度看，以前至少狠下心买个学区房可以实现子女上好学校的构想，现在可能也要花一样的钱，甚至可能连花钱都解决不了了。这其实并非共赢，而是共输的局面，只是让大家心里感觉更平衡了而已，像极了新时代的“均田亩”，只是表面上的机会平均主义而已，把控制权收到教育部门手里，剩下就是家长和学生们听天由命了。所以最后又绕回来了：家长们的拳拳之心，想让孩子上个好学校的问题，依然没有解决，甚至更难解决了。
对于楼市来说，每一个政策背后，都会引发难以想象的连锁反应，很容易再次刺激楼市的癫狂状态。因此看起来很美好的“租购同权”，还需要教育行政主管部门制定更周密的规制出来，有效地防止楼市再次动荡。
【注】本文原标题为《租购同权了，楼市就要巨变？》
